2021年的5月，还有一件事，刚开始的时候并没有引起太多的关注。
很多人以为这只是一家小公司因为经营不善而导致的事件，只是个例，不会以为会带来多么恶劣的影响。
一家叫做蓝光FZ的房地产企业暴雷，股价一路下滑，直到2023年退市，成为A股第一家退市的房地产公司。
或许是因为这家房地产公司规模不大，不是那种全国性的大型房企。又或者是暴雷的事件只是一次中期票据未能及时兑付。市场并没有引起足够的重视。
而实际上有一家hx幸福的地产早在20年底就已经出现暴雷了，到了21年2月份累计有52.55亿元债务违约，只是由于用了一系列的方法掩饰了下去。
严格意义上，hx幸福才是第一家暴雷的房企，而且是全国性的房企。
到了7月份，宝能暴雷了，就是那个野蛮入侵万科的宝能，理财产品未能兑付。
很快，21年的8月份，恒大暴雷了。
这个排行非常靠前的地产公司暴雷，而且金额巨大，超过2万亿，每天的利息都是一笔高达3亿的天文数字。
这个雷可以算得上是晴天霹雳了。
之前的蓝光还觉得无所谓，一家小公司，到了hx幸福，规模也还不算大，几十个亿而已。
但是也对想不到，恒大这个暴雷堪称王炸，即使后来的那么多房企暴雷，还是恒大的最震撼。
早在18年，恒大就出现了债务问题，股价持续下滑。通过各种方法去融资，缓解债务。
其实不过是拆东墙补西墙，延迟爆发的时间罢了。而债务则是在这一系列措施之后越滚越大，最终爆发。
银行贷款、发债、发行信托产品等，这些是地产公司主要的资金来源。
恒大有自己的财富公司，但模式类似于p2p，就是那个改名匹凸匹来蹭热度的那个概念。
利用高息揽存，新资金还旧资金的本金和利息。一旦后续资金跟不上，就会引发一连串的连锁反应，直接导致崩盘。
恒大的半途扩张太快，太大，而且都是举债，通过各种融资来维持公司运转。
在楼市火热的时候，或许还行。一旦房地产遇冷，资金回流不理想，多一天就多一天的利息，举债维持的方式就难以长久了。
而且，有一个让很多人感到愤怒的事，那就是在暴雷前夕，恒大还在讨论分红事宜。
仅2018年，许老板一个人就拿到了140亿的分红。分红是自己的，债务是公司的。
公司的债务和我有什么关系呢？怎么可能拿自己的钱出来替公司还债呢？
但大快人心的是，两年后，这个许某被控制了。
同时“下周回国”贾布斯也被查出伙同公司财务长期财务造假，被罚款几个亿。
为什么在21年，地产公司会集中暴雷？只是因为债务吗？
在2017年的时候，房价又经历过了一轮暴涨。随后维持在高位运行。但是由于一系列限购以及其他的很多Zc，房价到了19年虽然没有下跌，但是成交量已经大大下降。
李旭尧前世就是在17年年初买的房，算是享受了最后一波房价上涨的红利。
过完年交的定金，到了5月份，由于小区旁边规划地铁，房子的挂牌价直接翻倍。
当时的房子还没过户，也幸好，原业主是置换，他要买的房子也涨了，但涨的不多。
为了让李旭尧能够按时过户办完贷款，然后他拿到钱去交易，没有给这套房涨价。
这样他也能尽量避免因为重新寻找买家，耽误时间，他想买的房会继续涨价，得不偿失。
而到了19年的时候，李旭尧想要把房子卖掉。按照原价两倍挂牌，连看房子的人都几乎没有，直到从200万降到了180，降了10%以后，才开始有人来看房。
然后又几次降价，直到165万才成交，整个过程持续了8个月。
这就是当年的房市行情，有价无市，只有价格降到一定程度，才会有买家出现。
在这种情况下，房地产公司如果指望着通过卖房来回笼资金，缓解债务压力，这在19年以后都是很难的了，即使是在一线城市成交量也很黯淡。
另外房地产公司还有个囤地的习惯，占用了大量的公司资金。比如恒大，当时就有价值大约5000亿的土地在手上，如果拿出5000亿来给公司用来周转，或许还不会这么快暴雷。
地产公司的信托产品在20年底占到所有信托规模的13.97%，总金额约2.28万亿。同比2019年4季度末2.70万亿元下降15.75%，环比3季度末2.38万亿元下降4.19%。
为什么会有这么大幅度的下降？
从2019年的8月份开始，降低房地产信托的规模就成了一个任务。
到了2020年，宏观部门强调“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”，“稳地价、稳房价、稳预期”这样的三预期来明确“房住不炒”的发展定位。
这时候，也意味着房地产行业完成了它的使命，房地产带动经济发展的使命结束了。辉煌的20年也就此终结了。
是时代赋予了房地产刺激经济的使命，是国运给了房地产高速发展的机遇。现在是时候结束了。
到了20年的8月份，出台了“三条红线”限制房企的融资业务，从源头上切断了无节制的房地产贷款。
源头的水少了，贷款难了，没有其他手段融资的房企很快就步履维艰。
恒大因为有三方财富公司还能发产品融资，还能继续苟延残喘一段时间。但是因为它的债务过于庞大，仅靠着财富公司募集的那点资金，可谓是杯水车薪，于是也很快地就暴雷了。
20年年底，央行和银保J，出台了新的限制政策，给商业银行设置了两条红线。这两条红线是约束金融机构信贷供应，为了满足监管要求，部分商业银行必须收缩房地产贷款业务。
源头上，资金来源成了问题，终端那房产销售又陷入停滞，房地产公司可谓是两面挨打。
原本，这一系列措施是为了降低房地产贷款在银行系统贷款所占的比例，预防贷款过于集中带来系统性金融风险。
这些措施也确实把房地产里的很多水分挤了出来。但又或许到了这个时候，房地产公司太过脆弱了，泡沫直接被挤爆了。
恒大的负债2万多亿，已经差不多等于十个万科的市值了。其他房地产公司也都存在着债务问题。
而且在17年到20年这年，贷款的利息是比较高的。一些信托产品能够给到7个点，甚至10个点以上的回报。这就放大了这些公司的债务。
这东西也叫杠杆。用好了，公司能够加速发展，用得不好，就会加速消亡。
而且当时p2p，三方理财都有点类似于击鼓传花的骗局，很多时候就是借新还旧，先进去的，赚后进去的人的钱。
个人这么操作的话，就叫“以贷养贷”。比如有一笔钱还不上，去申请贷款用来还债。等到和一笔贷款要还了，再去新借一笔贷款。
负债越来越高，借款的利率也会随着越来越高，直到负债过高，这些金融机构考虑到风险，不再给个人放贷，这个人就瞬间失去了还款能力，导致前面的所有欠款都立刻断了供。
房地产被几条红线限制，也相当于被切断了贷款的来源。但旧的贷款依旧要还，房子还卖不出去。
怎么办？暴雷吧。
前世的21年底，多在还在银行的朋友给李旭尧抱怨，客户又上门讨要说法了。理财产品到期了，钱没回来，利息就不说了，连本金都没了。
到了后来，又陆续有房地产公司暴雷，运气差的客户甚至接连爆了三个雷，一千多万的本金不知道还能不能拿回来，什么时候能拿回来。
那两年的理财经理、三方理财的那些人都被地产暴雷搞怕了，天天胆战心惊的，很多精力都花费在安慰客户上。
在前世，李旭尧曾去拜访过自己的老领导，当初在辞职信上和自己纠结错别字和标点符号的老黄。
那时候他已经在奥园旗下的一家私募基金做了个领导，原来支行的人也有三四个过去跟给着他做业务。
这个私募基金的主要任务就是募集资金，给母公司奥园地产用。
后来奥园也暴雷了，李旭尧和其中一个老员工聊过，他们开始过着一个月拿几千块基本工资的日子了，不久后就离职了。
李旭尧也没有打听老黄的消息，按照当初见面时候的说法，老黄是把所有现金资产都买了公司的产品，最后能拿回来多少，就无从知晓了。
李旭尧当时是在券商上班了，老黄觉得李旭尧会发展他去炒股，做李旭尧的客户。
老黄说：“我是个很保守的人，不喜欢冒风险。炒股这种不适合我。你看，我们自己的产品都有8个点的收益，而且我就在这公司上班，对公司也足够了解，这不是稳稳的嘛。”
地产公司的那些产品给出的利息都是在市面上比较高的，比银行普通理财要高出三四个点的收益率。给员工的提成也比较高，这样就形成了双重成本。
有句话叫做“你看重他的收益，他盯上的是你的本金”，p2p可能是打的这个主意，毕竟他们就是靠着做金融掮客来赚钱的，没有实实在在的资产。
这也是大力发展互联网金融所催生的行业，吞噬掉了很多人的资产。
那两年一堆互联网小贷公司也是这样产生的。不能说互联网金融不好，只是有的时候，一些金融从业者都无法识别其中的风险，更别说普通老百姓了。
p2p这个行业短暂存在了几年，却给很多人留下了终身难忘的痛苦。
房地产做的信托产品，在某种程度上来说，还是很靠谱的。至少相较于p2p是这样。
只是在那短短的两三年里，政策发生了变化，整个行业都受到了冲击。
财务状况不良的、负债率高的，自然是最先爆出来的。这就像是俄罗斯套娃一样，从大到小一层一层往下拿掉。
地产公司的负债率过高是容易出现资金链断裂，进而导致破产。21年暴雷的地产公司不少，22年更多。
除了恒大，富力、融创、世茂、绿地这些耳熟能详的地产公司都陆续暴雷了。到了23年，碧桂园也暴雷了。
万达的老王壮士断腕，卖掉不少资产去还债，降低了负债比例，也算是如履薄冰度过了这个艰难的时刻。
当时万达77家酒店336亿被富力用200亿白菜价接手，还有13个文旅项目被融创压价收购。
老王迫于债务压力，就算是怒摔杯子，然后也只能咬牙接受。
但是到了20年，融创和富力接手的酒店和文旅项目都成了累赘。
在17\/18两年，万达就卖了1700亿资产还债，如果不是这几年清理债务，那么万达恐怕也会出现在这批暴雷的名单里。
尤其万达是商业地产，在20年到21年受到Yq的冲击恐怕很难安然度过。
到了23年，万达的债务还有1400多亿。虽然多，但已经到了可控范围，不会对万达产生毁灭性的冲击了。
而且经济和消费已经基本恢复，商业地产也恢复了一定的生机。1400亿的债务基本不用愁了。
个人如果负债过高，也是一样地容易发生债务危机。
这也是为什么很多炒股的人劝一些新手，“只用自己的闲钱去炒股。不要放杠杆，不要借钱炒股，不要贷款炒股，也不要做两融。”
这些放杠杆去炒股的，在心理上都存在着急功近利的目的。
简单地说就是为了能够多赚点嘛。放两倍杠杆就多赚两倍嘛，利息才多少嘛。
那要是亏的时候呢？本来可以只亏10%，现在要亏双倍甚至三倍，再加上利息。
炒股本身就是一种充满风险的事情，放杠杆就是将风险放大。
这就是等于“你盯着股市的收益，股市盯着你的本金。”
想要在股市里快速捞一把的，都把本金或多或少的留在了股市里。